六、土地增值稅
(一)征稅范圍
土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括兩種情況：
�、俜慨a(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。
②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。
下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納：
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屬于土地增值稅的征稅 范圍的情況（應(yīng)征） |
不屬于土地增值稅的征稅 范圍的情況（不征） |
免征土地增值稅的情況 （免征或暫免征收） |
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（1）出售國有土地使用權(quán) （2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的 （3）存量房地產(chǎn)買賣 （4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓） （5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入） （6）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 （7）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的 |
（1）房地產(chǎn)繼承（無收入） （2）房地產(chǎn)贈(zèng)與（無收入，但注意公益部門和直系親屬例外） （3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變） （4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變） （5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變） （6）房地產(chǎn)評(píng)估增值 |
（1）個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn) （2）合作建房建成后按比例分房自用 （3）投資聯(lián)營時(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)（投資雙方均不能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)） （4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中 （5）國家征用收回的房地產(chǎn) （6）個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn) （7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（20%） |
【鏈接】土地使用者處置土地使用權(quán)：不管否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。(實(shí)質(zhì)重于形式)
記憶口訣：出租代建評(píng)估不需征。抵押合建，投資聯(lián)營(除房地產(chǎn)企業(yè)外)，轉(zhuǎn)讓就征。單位交換須繳稅，個(gè)人交換不用管。兼并轉(zhuǎn)讓暫免征。
(二)扣除項(xiàng)目
1.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
記憶口訣：營業(yè)印花稅，城建附加費(fèi)，外企不扣后兩項(xiàng)，房企不扣印花稅，
2.具體扣除項(xiàng)目歸納
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企業(yè)情況 |
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況 |
可扣除項(xiàng)目 |
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓新建房 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的金額（契稅）； 2．房地產(chǎn)開發(fā)成本 3．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的： 最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息（不包括加息、罰息）+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi) ②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的 最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi) 4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ①營業(yè)稅；②城建稅和教育費(fèi)附加。 5．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20% |
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非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓新建房 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的金額； 2．房地產(chǎn)開發(fā)成本 3．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費(fèi)附加。 |
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各類企業(yè) |
轉(zhuǎn)讓存量房 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（憑據(jù)） 2．房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格 評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率 3．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 房地產(chǎn)企業(yè)：①營業(yè)稅；②城建稅和教育費(fèi)附加。 非房地產(chǎn)企業(yè)：①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費(fèi)附加。 |
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各類企業(yè) |
單純轉(zhuǎn)讓土地 |
1．取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 2．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 房地產(chǎn)企業(yè)：①營業(yè)稅；②城建稅和教育費(fèi)附加。 非房地產(chǎn)企業(yè)：①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費(fèi)附加。 |
舊房轉(zhuǎn)讓記憶口訣：舊房轉(zhuǎn)讓算評(píng)價(jià)，扣掉地價(jià)和稅費(fèi)
【鏈接】按購房發(fā)票金額計(jì)算扣除
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)于納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
第六條第(一)項(xiàng)是指“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，第六條第(三)項(xiàng)是指“新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”。
記憶口訣：發(fā)票額，買至轉(zhuǎn)，年加五(5%)，契稅不從里面扣。
3.計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定
記憶口訣：隱瞞虛報(bào)成交價(jià)，扣除金額不真實(shí)，轉(zhuǎn)讓無故低估價(jià)，核定使用評(píng)估價(jià)。
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