房價是不是會一直上漲?
我國的房價下一步將會怎樣變化?是否還會一直漲下去?報刊上、網(wǎng)絡(luò)上不少開發(fā)商和專家說,"歷史證明所有的房價都是永遠上漲的";還有的講,"保守"一點的說法是,"房地產(chǎn)還要漲個十年、二十年"。對此到底該怎么看呢?
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個產(chǎn)業(yè)部門,它自然也要遵循經(jīng)濟發(fā)展的一般規(guī)律。經(jīng)濟發(fā)展不可能永遠持續(xù)地高增長,它也有正常的下降和調(diào)整階段。世界發(fā)達國家及我國上世紀90年代的房地產(chǎn)發(fā)展歷史均表明,即使是正常的房地產(chǎn)成長期,房價有明顯上漲的階段,也有明顯調(diào)整或下跌的階段。房地產(chǎn)市場總是有漲有跌,呈周期性的波動,沒有永遠上漲、只漲不跌的房市。
但是,也有許多人認為,中國房地產(chǎn)市場有著"特殊國情":可使用土地會越來越少、城鎮(zhèn)化進程會越來越快、人們用于投資的"閑錢"也會越來越多,這三大"剛性需求"將支撐著房價不斷上漲。那么對此又怎么看呢?
我國人多地少是事實,但這不是絕對稀缺,而是相對稀缺。從國際比較看,我國的人口密度并不太高,低于日本、韓國、英國等很多國家。按照"土地稀缺論"的邏輯,日本的土地比我們更為稀缺,日本的房價更應(yīng)該一直上漲。但是,恰恰是日本,卻上演了世界房地產(chǎn)史上最富戲劇性的地價急速升降的"土地神話"鬧劇。1983-1988年,日本東京商業(yè)用地的價格上漲了250%,住宅用地價格上漲了200%,房價也呈螺旋式上升,產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫,最后蔓延為整體經(jīng)濟的泡沫。物極必反,1990年年底泡沫經(jīng)濟崩潰,房價開始大幅下跌,到1997年差不多回到了泡沫化的起點,住房用地的價格也跌去了70%-80%。被人為炒得過高的東京土地價格最后又回到了起點,"土地神話"破滅,日本經(jīng)濟由此也陷入漫長的蕭條之中。
目前我國城鎮(zhèn)化水平較低,總體上只有43%左右,而世界平均水平是50%左右,因此隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展,未來還將有數(shù)億農(nóng)民進城。他們對住房的確有很大的需求。但是也要想一想,以目前我國城市的房價,有多少農(nóng)民兄弟買得起房、進得了城呢?實際上,當前的高房價不但無法從城市新增人口中獲得可持續(xù)的支撐,還會抑制需求,導(dǎo)致城鎮(zhèn)化進程受阻。大量收入很低的進城務(wù)工群體,不可能買得起房,只能租住在高樓大廈的地下室里,或者是城市與農(nóng)村的邊緣區(qū),成為城市的弱勢群體,極易引發(fā)一系列的社會問題。如果這些問題處理不好,我國城鎮(zhèn)化進程將會付出極大的代價。
隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展,人民生活水平與收入大幅度提高,不少人有了"閑錢",產(chǎn)生投資需求,同時外資也看好中國的發(fā)展,不斷加大在我國的直接投資,表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上,就是"炒房"行為愈演愈烈。那么,這種投資需求能夠支撐房價不斷上漲嗎?不能。過分炒作房產(chǎn),從一個側(cè)面反映了近年來我國經(jīng)濟投資過熱的現(xiàn)象。在大量資金的推動下,導(dǎo)致股票、地產(chǎn)等資產(chǎn)價格的持續(xù)上揚。如果聽任這種趨勢發(fā)展,就會推動資產(chǎn)價格進一步提高,從而加大經(jīng)濟泡沫化程度,甚至引發(fā)金融危機。為此,國家已連續(xù)出臺一系列宏觀調(diào)控措施,以遏制對資產(chǎn)包括房地產(chǎn)的過度投資。
因此,無論從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律來看,還是從我國的土地國情、城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)投資來看,房價都不可能一直只漲不跌。
房價持續(xù)上漲是不是宏觀調(diào)控造成的?
為抑制房價過快上漲,2003年以來國家開始采取各種經(jīng)濟、行政政策和措施。2006年更是出臺了一系列調(diào)控政策和措施,是多年來出臺政策最多、最密集、最全面的一次。這次調(diào)控不僅涉及利率、銀行準備金、提高首付比例等金融政策,也有提高土地使用費、所得稅等涉及財政稅收的制度,還有擴大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模等涉及土地和商品住宅供給結(jié)構(gòu)的多項政策。各地區(qū)、各部門認真貫徹中央的要求和部署,做了大量工作。但是,全國大中城市房價過快上漲趨勢目前仍未得到有效遏制,部分城市房價的漲幅還不斷加大。那么,是不是像某些人所說,"房價上漲就是宏觀調(diào)控惹的禍"?
首先應(yīng)該看到,宏觀調(diào)控政策效果的發(fā)揮有一個過程。俗話說,"一口吃不出個胖子"。宏觀調(diào)控政策效果的釋放是逐漸體現(xiàn)的。比如,"套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上"這一政策,要真正發(fā)揮成效,還需要相當一段時間。此外,當前政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,主要通過相關(guān)的市場手段,間接地影響、引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房價變動,從政策的出臺到發(fā)揮實際效果,往往存在一個"時間差",在短期內(nèi)往往會"立竿不見影",其預(yù)期成效往往會"延遲"到來。我們不能奢望宏觀調(diào)控政策一出臺,房價就立即掉頭向下。
同時要看到,當前房價上漲有著復(fù)雜深刻的成因,不是某一種因素決定的,也不是一朝一夕形成的。房價上漲,主要仍然是供需之間的矛盾。一方面,住房消費需求持續(xù)強勁;同時,由于投資渠道單一,加上對房價上漲的預(yù)期,住房投資性、投機性需求也很大。另一方面,住房供給結(jié)構(gòu)存在失衡問題。由于大戶型、高價商品房的利潤高于中小戶型、中低價位商品房,因此開發(fā)商出于趨利性更愿意開發(fā)大戶型、高價商品房。長期以來,房地產(chǎn)市場上大戶型、高價商品房居多,而中小戶型、中低價位商品房供應(yīng)量少,所占比重不斷下降。同時,經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)沒有得到應(yīng)有的重視,供應(yīng)量也嚴重不足。正是這種失衡的供給結(jié)構(gòu),難以滿足各種需求的不斷增長,加速了房價的上漲。
房價上漲,還與有些地方政府落實宏觀調(diào)控政策不力有關(guān)。房價上漲,與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收也會增加,并會推動地價上漲,增加土地轉(zhuǎn)讓收益。因此從某種意義上講,一些地方政府特別是城市政府是房價上漲的直接受益者,他們對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行是缺乏內(nèi)在動力的,這就導(dǎo)致中央的調(diào)控政策在實踐中往往得不到充分落實。比如,對于保障性住房建設(shè),有的城市政府沒有真正將其作為自己的職責,而是當做負擔。據(jù)統(tǒng)計,近幾年來,全國經(jīng)濟適用房的投資增長率一直是負增長,而廉租房保障資金也遠未充分利用。
房價上漲,與房地產(chǎn)業(yè)市場化程度不高、市場秩序比較混亂有關(guān)。由于我國市場經(jīng)濟體制還不太完善,不同行業(yè)的市場化程度不一,房地產(chǎn)市場中還存在著許多權(quán)利不對等、信息不對稱、競爭不充分的因素,消費者處于弱勢地位,知情權(quán)、選擇權(quán)嚴重缺失,而幾個大的房地產(chǎn)商往往很容易操控、哄抬房價。同時,地方政府既是市場中土地的所有者和出賣人,又要承擔市場監(jiān)控人和仲裁者的角色,導(dǎo)致在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及土地招拍掛中容易出現(xiàn)違反公平競爭的權(quán)錢交易、暗箱操作。此外,某些房地產(chǎn)商無視市場法律法規(guī),假按揭、騙錢、騙貸行為層出不窮;通過虛報銷售量、瞞報供應(yīng)量,誤導(dǎo)市場;通過捂盤惜售、囤積居奇,操縱實際供應(yīng)量;通過投入巨額廣告費用操縱媒體,經(jīng)常發(fā)布一些不實的判斷、預(yù)測,以期讓買房者產(chǎn)生恐慌心理,如"地荒論"、"供不應(yīng)求論"、"房價永遠都上漲論"等。
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