四、物業(yè)管理問題
1．體制問題
從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)，80%以上的是國有體制；如果我們再從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。
2．法律法規(guī)滯后，體系不完善。
我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：20年的時間，沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。在退而求其次的情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的出臺時間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時間是1981年，中間有13年是法規(guī)空白期。
3．政府職能的問題
（1）．政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨立運作。
�。�2）．政府職能錯位或越位，政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動直接干預(yù)。
�。�3）．管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20多個部門的檢查管理。
4．市場化程度不高。
�。�1）．物業(yè)管理項目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。
�。�2）．市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價格管理體制與運行機制上。
5、物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢。物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差,虧損嚴重等問題。
6、物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題。物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。
原因：
1．政府方面
�。�1）由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個售后服務(wù)部門，沒能引起有關(guān)部門的重視，以及物業(yè)管理涉及部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善。
（2）由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮，政企沒能真正分開，而且政府對企業(yè)干預(yù)過多，缺少服務(wù)意識。
（3）對物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確，是進行分業(yè)經(jīng)營還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，是強（4）物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨立出來。
2．企業(yè)方面
�。�1）沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清，不能獨立經(jīng)營運作。
�。�2）發(fā)展方向不明確，限于現(xiàn)實情況，只能以副補主和靠開發(fā)商補貼，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以提高，形成不計成本的惡性競爭，對整個行業(yè)造成傷害。
�。�3）由于法規(guī)不完善，經(jīng)營風(fēng)險意識不強，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險極不對稱，一件官司往往就會毀掉一個企業(yè)。
（4）由于物業(yè)管理在國內(nèi)尚屬新興行業(yè)，缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系，許多從業(yè)人員都是“半路出家”，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意。
3．社會方面
�。�1）由于大多數(shù)消費者剛從計劃經(jīng)濟的福利中走出來，缺乏對物業(yè)管理的消費意識，還在懷念過去的“免費午餐”。
�。�2）業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。
（3）社會關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點，一有糾紛就紛紛對物業(yè)公司（4）行業(yè)協(xié)會還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
對策：
（一）政府方面
1、物業(yè)管理重在立法
（1）從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看：
一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章。
二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章。
三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。
四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。
�。�2）從市場主體來看，還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會管理辦法等。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。
2、政府職能的轉(zhuǎn)變
�。�1）政府和企業(yè)一定要徹底分開。政府要加強服務(wù)意識，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。
�。�2）減少管理部門和管理層次，加強物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運作，實施科學(xué)管理。
�。�3）要建立物業(yè)管理市場準入制度。
3、加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。
�。�1）限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司。
�。�2）鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。
�。�3）鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。
�。ǘ┢髽I(yè)方面
物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入WTO后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競爭的必然要求。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，對物管企業(yè)實行規(guī)范的公司制改革。
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1．物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。
２．要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
�。常鐣姂�(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視。
４．新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點，深切體會物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對物業(yè)管理有一個深入地認識，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。
�。担畯V大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強對物業(yè)管理重要性的認識和對物業(yè)管理消費的認同感。
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