住房問題(二)——經(jīng)濟適用房問題

經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟適用住房對建立合理住宅供應(yīng)體系，實現(xiàn)城市規(guī)劃布局調(diào)整，深化住房制度改革，滿足中低收入家庭住房需求等方面的作用。體現(xiàn)經(jīng)濟適用住房政策性和保障性要求，大力加強經(jīng)濟適用住房

建設(shè)和管理，嚴格控制供應(yīng)范圍和建設(shè)標準，促進經(jīng)濟適用住房建設(shè)健康發(fā)展是各級政府控制房價的重要舉措。

問題：

1.供應(yīng)與需求脫節(jié)。

2.戶型超標和開放商暴利問題。

3.銷售環(huán)節(jié)上的漏洞。漏洞主要有兩個：一個是 開發(fā)商的“瞞”，即留下一定數(shù)量的房號自己操縱；另一個是購房者的“騙”，即不符合條件的騙購經(jīng)濟適用房。

原因

1.各地政府規(guī)劃中的經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量，沒有明確地側(cè)算出需求量；之所以沒有明確測算出需求量，是因為對購買者收入的界定標準不科學(xué)，經(jīng)濟適用房的保證面過于寬泛。

2.戶型超標有一定的歷史原因：房改之初，建設(shè)經(jīng)濟適用房承擔(dān)著一定的擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的任務(wù)，因而建設(shè)標準限制不嚴。開放商暴利問題的原因是：政府管理部門監(jiān)管不嚴。

3.開發(fā)商的“瞞”，一個重要原因是：當(dāng)初經(jīng)濟適用房放量供應(yīng)，項目過多，由政府銷售存在一定困難。購房者的“騙”，其重要原因是：居民收入透明度不夠。

4.經(jīng)濟適用房制度不健全。主要表現(xiàn)為：價格的雙軌制（即高價的商品房與平價的經(jīng)濟適用房。價格雙軌制的存在，會誘使一部分人通過各種關(guān)系，購買低價經(jīng)濟適用房進而出租轉(zhuǎn)賣謀利。）、法律制度不健全（法律對那些在銷售環(huán)節(jié)中取得暴利的人沒有受到處罰）、缺管統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)控機制（政府管理者和居民申請者之間存在嚴重的信息不對稱，政府部門要準確掌握誰有資格取得經(jīng)濟適用房，幾乎是不可能的。我國居民收入來源復(fù)雜，不少居民的真實收入政府無法掌握尤其是大量高收入者逃避個人所得稅）等。

對策：

1在我國推行以解決中低收入者住房問題為重點的住房分類供應(yīng)制度；

2對經(jīng)濟適用房給予優(yōu)惠政策，并理所當(dāng)然地調(diào)控經(jīng)濟適用房的戶型、房價和供應(yīng)對象；

3大比重地建設(shè)與我國經(jīng)濟水平相適應(yīng)得小戶型、低造價住房。在今后十年內(nèi)，各城市年建設(shè)小戶型、低造價住宅的比重，逐步達到占住宅總量的60%。為把計劃落到實處，城市政府每年要把小戶型、低造價的建設(shè)計劃，有計劃地分解下達到每個待建的住宅小區(qū)。同時制定法規(guī)，凡不按計劃建設(shè)小戶型、低造價住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，要給予高額罰款，直至取消營業(yè)執(zhí)照的處罰；

4有區(qū)別地運用稅費的調(diào)節(jié)作用，使之充分產(chǎn)生鼓勵小戶型、低造價住宅，抑制大戶型、高造價住宅的作用。

5完善經(jīng)濟適用房法律制度。首先，對經(jīng)濟適用房的購買程序、購買資格、監(jiān)控機構(gòu)和出明確規(guī)定。其次，法律應(yīng)對那些有權(quán)力背景和財力基礎(chǔ)的人通過暗箱操作，私相授受，權(quán)錢交易，不當(dāng)謀利的給予制裁。

6建立統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理部門，加強監(jiān)管力度。政府可以通過單位和街道開具證明的方式，并加以證明一個家庭的準確收入。

住房問題(三)——商品房問題

問題：

1．擅自改變設(shè)計，如戶型、層高、樓間距等。

2．售中制造虛假旺銷假象，欺騙消費者。商品房中樓層、朝向、戶型、位置不同，直接影響銷售，為了盡快賣出不太好的房源，有的人為制造旺銷假象，大量散發(fā)夸大其詞的商品房銷售廣告，誘導(dǎo)消費者購買，在廣告和樓盤圖上消費者往往見到的是一路飄紅的優(yōu)惠，有的甚至雇傭“房托”，抬高商品房價格，造成消費者盲目搶購、上當(dāng)受騙。

3．現(xiàn)房出現(xiàn)質(zhì)量問題維修難、退換更難。商品房和其他商品一樣，出現(xiàn)質(zhì)量問題在所難免。但是，一旦出現(xiàn)問題，消費者面臨維修難、退換更是遙不可及的境地。

4．新房入住后配套設(shè)施跟不上，影響正常生活。搬入新居的消費者常常被高層電梯不能正常使用、煤氣遲遲不開栓、綠化得不到落實、房證、契稅證不能如期辦理等后續(xù)問題所困擾。

5．開發(fā)公司借交鑰匙之機亂收費。消費者支付房款后，開發(fā)公司和物業(yè)公司還要求消費者交納對講門費、拆改抵押金（保證金）、預(yù)交物業(yè)費等。

6．面積縮水，消費者房款被鯨吞。目前，商品房銷售大部分按照建筑面積計算，開發(fā)公司故弄玄虛，使面積縮水的機會比較多，消費者套內(nèi)面積減少，與購買數(shù)量不符，直接關(guān)系房價款，使消費者多付冤枉錢。

原因：

1、經(jīng)營者以損害消費者合法權(quán)益換取最大利益

首先，商品房經(jīng)營者以獲取最大利潤為最終目的。房地產(chǎn)行業(yè)投資大，生產(chǎn)周期長，經(jīng)營者急于收回成本，急功近利，違背誠信原則，采取偷工減料或者把工程承包給沒有資質(zhì)的建筑施工方，使用質(zhì)次價低的不合格建筑材料，牟取暴利，如此建筑出來的商品房質(zhì)量低劣。

其次，由于商品房標的額大，以侵害消費者權(quán)益為代價獲取的利益非�？捎^，所以屢禁不止。

2、監(jiān)管部門監(jiān)管不到位

一是對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管由建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)管，由于上述部門部分管理資源薄弱，存在監(jiān)管盲區(qū)。

二是部分工程質(zhì)量監(jiān)督單位在監(jiān)督中存在監(jiān)督不到位的問題，主要表現(xiàn)在按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》的要求，“未經(jīng)驗收合格的房屋，不能交付使用”，而房屋驗收合格的標準是取得《竣工驗收證書》，但是，目前很多工程在土建、消防、電梯、燃氣、民防、規(guī)劃、環(huán)保、檔案等方面只有部分合格就可以通過驗收，其中消費者投訴比較集中的隔音差、保溫層偷工減料、防水層質(zhì)量差等較為嚴重的問題也能夠順利通過驗收。

3、法律法規(guī)嚴重滯后，缺乏可操作性強、細化的問題

一是專項法規(guī)目前只有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，出現(xiàn)糾紛要適用《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》，缺乏細化的、操作性強的專業(yè)法規(guī)。

二是為有效解決商品房消費糾紛，最高人民法院作出了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》，但是在該《解釋》中，商品房出現(xiàn)問題后，除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題外，消費者享受不到退換的售后服務(wù)；同時，對屬于維修范圍的，經(jīng)營者無理拖延的不容易認定。

三是按照司法實踐，對于面積縮水問題，只能以房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的數(shù)據(jù)為準，如何消費者領(lǐng)取鑰匙，對于商品房面積有疑問，就必須自已向有關(guān)部門提出申請，自掏腰包進行檢測，這對消費者顯失公平。

四是消費費與房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)糾紛后，消費者舉證難，因為，建筑圖紙只掌握在房地產(chǎn)開發(fā)公司，如果消費者維權(quán)，需要消費者舉證，而許多消費者缺乏舉證能力，往往望而卻步，使維護自身合法權(quán)益的行為夭折。

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