知識點：土地增值稅

　　以下關(guān)于土地增值稅清算相關(guān)問題的處理正確的有()

　　A、土地增值稅清算時，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以稅務(wù)機關(guān)核定的金額確認(rèn)收入

　　B、土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，不需要調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除

　　C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費可以扣除

　　D、納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

　　E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，計入“取得土地使用權(quán)支付的金額”中扣除

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】 土地增值稅清算時，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所記載的銷售金額及其他收益確認(rèn)收入;土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　下列各項中，符合土地增值稅核定征收條件的有( )。

　　A、符合土地增值稅清算條件的

　　B、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

　　C、按照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

　　D、雖然設(shè)置賬簿但賬目混亂應(yīng)稅收入難以確定的

　　E、雖然設(shè)置賬簿但賬目混亂成本，費用難以確定的

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，可實行核定征收：

　　(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　下列各項中，不征或免征土地增值稅的有(　)。

　　A、以房地產(chǎn)使用權(quán)抵債而尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的

　　B、以房地產(chǎn)對外出租的

　　C、被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的

　　D、以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的

　　E、企業(yè)與個人之間交換的房地產(chǎn)

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅;被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收;以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，要繳納土地增值稅;房產(chǎn)交換，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，需要土地增值稅的征稅范圍。

　　下列對法人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅地點的說法正確的有(　)。

　　A、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅

　　B、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，可在受讓人機構(gòu)所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅

　　C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致的，則應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅

　　D、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅

　　E、納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】 納稅人是法人的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅;如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅;納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

　　下列情形中(　)應(yīng)采取預(yù)征方法征收土地增值稅后清算稅款的征稅辦法。

　　A、開發(fā)小區(qū)先行轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)的

　　B、預(yù)售商品房的

　　C、賒銷舊房地產(chǎn)的

　　D、合作建房分別出售的

　　E、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】 納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體包括：1.納稅人進行小區(qū)開發(fā)建設(shè)的，其中一部分房地產(chǎn)項目因先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去;2.納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。

　　知識點：土地增值稅扣除項目

　　計算繳納土地增值稅時，判定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有()。

　　A、建筑容積率在1.0以上

　　B、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下

　　C、建筑覆蓋率在1.0以上

　　D、增值額未超過扣除項目金額之和的20%

　　E、單套建筑面積在120平方米以下

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下;允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

　　計算土地增值稅扣除項目金額時不得扣除的項目有()。

　　A、取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　B、土地征用及拆遷補償費

　　C、超過國家的有關(guān)規(guī)定上浮幅度的利息部分

　　D、超過貸款期限的利息部分

　　E、加罰的利息

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】 財政部、國家稅務(wù)總局對扣除項目金額中利息支出的計算作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　下列各項中，屬于土地增值稅免稅或不征的有()。

　　A、國家依法征用、收回的房地產(chǎn)

　　B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，且產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對外投資

　　D、合作建房建成后分房自用的

　　E、企業(yè)出租給個人用于經(jīng)營的房屋

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】 選項C，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

　　下列各項中，不屬于土地增值稅納稅人的有(　)。

　　A、與國有企業(yè)換房的外資企業(yè)

　　B、合作建房后出售房產(chǎn)的企業(yè)

　　C、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的企業(yè)

　　D、將辦公樓用于抵押的企業(yè)，處于抵押期間

　　E、出租辦公樓的企業(yè)

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】 辦公樓用于抵押，處于抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)換，不繳納土地增值稅。 出租辦公樓產(chǎn)權(quán)沒有專業(yè)，不繳納土地增值稅。

　　下面情形中，屬于主管稅務(wù)機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算的有( 　)。

　　A、取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的

　　B、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

　　C、納稅人審批注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

　　D、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目70%銷售，其余可銷售部分自用或出租的

　　E、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考核的知識點是土地增值稅的清算。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用;

　　(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的

　　(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

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