知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅
下列行為中，不屬于土地增值稅的征稅范圍的是( )。
A、房地產(chǎn)的繼承
B、個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
C、房地產(chǎn)的出租
D、房地產(chǎn)抵押期滿，轉(zhuǎn)讓的
【正確答案】 C
【答案解析】 選項(xiàng)C，房地產(chǎn)的出租沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅的。
根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的說法，正確的是( )。
A、以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，根據(jù)實(shí)際的收款日期確定納稅期限
B、以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，在辦理過戶和登記手續(xù)后一次性繳納土地增值稅
C、因國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓其房產(chǎn)的，應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案
D、納稅人因國家建設(shè)需要被依法征用房地產(chǎn)并得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)�，�?yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起15日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案
【正確答案】 C
【答案解析】 選項(xiàng)A，以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限;選項(xiàng)B，以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可在納稅人辦理納稅申報(bào)后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅;選項(xiàng)D，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。
某市外資工業(yè)企業(yè)2012年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入6000萬元，簽訂了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為1000萬元，投入的房地產(chǎn)建造成本3000萬元，其利息支出不能取得金融機(jī)構(gòu)的合法證明，其轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金已經(jīng)全部付清，已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。該單位的轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)繳納土地增值稅額( )萬元。
A、380.1
B、381
C、389.1
D、470.1
【正確答案】 A
【答案解析】 扣除項(xiàng)目金額=1000+3000+(1000+3000)×10%+6000×5%×(1+10%)+6000×0.5‰=4733(萬元)
增值額=6000-4733=1267(萬元)，增值率=1267÷4733×100%=26.77%，適用稅率30%
應(yīng)納稅額=1267×30%=380.1(萬元)。
2012年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入2800萬元，該土地購進(jìn)價(jià)1200萬元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)60萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)156萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。
A、173.5
B、250
C、257.5
D、482.8
【正確答案】 D
【答案解析】 本題考核的知識(shí)點(diǎn)是土地增值稅的計(jì)算。未開發(fā)的土地直接轉(zhuǎn)讓不享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠。
可扣除項(xiàng)目=1200+60+156=1416(萬元)，增值額=2800-1416=1384(萬元)
增值率=1384÷1416=97.74%，增值額=1384×40%-1416×5%=482.8(萬元)
某市國有企業(yè)2010年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000價(jià)款萬元。2012年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為( )萬元。
A、400
B、1485
C、1490
D、200
【正確答案】 B
【答案解析】 評(píng)估價(jià)格=12000×70%=8400(萬元)，
稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)，
增值額=10000-8400-115=1485(萬元)
知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅
2012年8月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一幢，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅款以及有關(guān)費(fèi)用合計(jì)220萬元(不含印花稅)。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為1600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出210萬元(能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，但其中有30萬元屬于超過貸款期限的利息)。該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。該公司應(yīng)繳納土地增值稅()萬元。
A、0
B、133.5
C、142.5
D、292.5
【正確答案】 A
【答案解析】 收入總額=4000(萬元)，扣除項(xiàng)目金額=1600+900+(210-30)+(1600+900)×5%+220+(1600+900)×20%=3525(萬元);增值額=4000-3525=475(萬元)，增值率=475÷3525×100%=13.48%<20%，所以免稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
計(jì)算土地增值稅時(shí)，下列費(fèi)用不準(zhǔn)予從收入總額中扣除的是( )。
A、建房貸款超期支付的利息
B、開發(fā)小區(qū)的供電、供水支出
C、出售舊房過程中的評(píng)估費(fèi)用
D、開發(fā)間接費(fèi)用
【正確答案】 A
【答案解析】 對(duì)于超過貸款期限的利息部分不得扣除;開發(fā)小區(qū)的供電、供水支出和開發(fā)間接費(fèi)用作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。
某公司銷售一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價(jià)480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該樓重置成本價(jià)為800萬元，成新度折扣率為五成，銷售時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)30萬元。該公司銷售該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅()萬元。
A、21
B、30
C、51
D、60
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考核的知識(shí)點(diǎn)是土地增值稅的計(jì)算。可扣除項(xiàng)目=800×50%+30=430(萬元)，增值額=500-430=70(萬元)
增值率=70÷430×100%=16.28%，應(yīng)納土地增值稅=70×30%=21(萬元)
某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元，該土地購進(jìn)價(jià)1200萬元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)35萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。
A、73.5
B、150
C、157.5
D、300
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考核的知識(shí)點(diǎn)是土地增值稅的計(jì)算。未開發(fā)的土地直接轉(zhuǎn)讓不享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠。
可扣除項(xiàng)目=1200+40+35=1275(萬元)，增值額=1800-1275=525(萬元)
增值率=525÷1275×100%=41.18%，土地增值稅=525×30%=157.5(萬元)
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并銷售，取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元;向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬元，能提供貸款證明，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元;該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%;計(jì)算土地增值稅時(shí)該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為()萬元。
A、400
B、350
C、650
D、750
【正確答案】 C
【答案解析】 該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(400-100)+(1000+ 6000)×5%= 650(萬元)
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