土地增值稅應納稅額的計算

　　一、土地增值稅的計算步驟

　　要計算土地增值稅，首先需要明確計算土地增

　　值稅的基本步驟。

　　一般有以下幾個步驟：

　　1.確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入;

　　2.確定可以扣除項目的金額;

　　3.計算增值額和增值率;

　　4.汁算應納土地增值稅稅額。

　　【提示1】增值額通過轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項目計算。

　　【提示2】納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格;(2)提供扣除項目金額不實的;(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

　　【例題12·單選題】某市一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年10月轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入8000萬元，G知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和有關(guān)費用為1000萬元，投入的房地產(chǎn)建造成本3000萬元，其利息支出不能取得金融機構(gòu)合法證明，其轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金已經(jīng)全部付清，已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓行為應繳納土地增值稅()萬元(不考慮地方教育附加)。

　　A.600

　　B.681

　　C.708

　　D.710

　　【答案】C

　　【解析】收入總額=8000(萬元)

　　扣除項目金額=1000+3000+(10004-3000)×10%4-8000×5%×(1+7%4+3%)4+(1000+3000)×20%=5640(萬元)

　　增值額=8000-5640=2360(萬元)

　　增值率一增值額÷扣除項目金額×100%=2360÷5640×100%=41.84%，適用稅率30%。

　　應繳納的土地增值稅一2360×30%=708(萬元)

　　【例題13·單選題】2014年1月某市工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓5年前購入的辦公樓。取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元，該辦公樓不能取得評估價格，但是該工業(yè)企業(yè)保留了購房的發(fā)票，發(fā)票上所載購房金額為1000萬元。該工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應繳納的土地增值稅為()萬元。(不考慮印花稅和地方教育附加)

　　A.73.50

　　B.201.30

　　C.151.80

　　D.240

　　【答案】C

　　【解析】扣除項目=1000×(1+5×5%)+(1800-1000)×5%×(1+7%4-3%)=1294(萬元)

　　增值額=1800-1294=506(萬元)

　　增值率=506÷1294×100%=39.10%

　　應納土地增值稅=506×30%=151.80(萬元)

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算(★★★)

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　(二)土地增值稅清算的條件

　　【提示1】清算時間：對應進行土地增值稅清算項目，納稅人應當在滿足條件之目起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù);對于稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人須在主管稅務機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　【提示2】稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關(guān)可以采信。

　　【例題14·單選題】下列情形中，不屬于主管稅務機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算的是()。

　　A.取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的

　　B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

　　C.納稅人審批注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

　　D.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目70%銷售，其余可銷售部分自用或出租的

　　【答案】B

　　【解析】符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　(四)土地增值稅的扣除項目

　　1.扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，由地方稅務機關(guān)核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　【提示1】拆遷補償費的扣除相關(guān)規(guī)定：

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　2.開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置房屋屬于自行開發(fā)建造，計入本項目的拆遷補償費;異地安置房屋屬于購入的，以實際支付購房支出計入拆遷補償費。

　　3.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑證計入拆遷補償費。

　　【提示2】本內(nèi)容是整個章節(jié)中比較重要的知識點，經(jīng)常會結(jié)合土地增值稅計算的相關(guān)內(nèi)容考核，相關(guān)內(nèi)容要牢牢掌握。

　　【例題15·多選題】下列稅務處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有()。

　　A.納稅人在規(guī)定期限內(nèi)清算補繳的土地增值稅，不加收滯納金

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得扣除

　　C.回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補價，應作為當期的收入

　　D.對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致

　　【答案】ABD

　　【解析】選項C，回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補價，應抵減本項目拆遷補償費。

　　(五)土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　(七)土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅

　　加收滯納金

　　納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

　　【例題16·多選題】關(guān)于土地增值稅清算的陳述，下列說法正確的有()。

　　A.土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位

　　B.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，應該進行清算

　　C.應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起30日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)

　　D.納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

　　【答案】AD

　　【解析】取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，由稅務機關(guān)進行判斷是否進行清算，

　　選項B不符合規(guī)定;應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)，選項C不符合規(guī)定。

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