二、多選題：

　　2.下列項(xiàng)目中，屬于土地增值稅免稅范圍的有(　)。

　　A.因城市規(guī)劃，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)

　　B.因國家建設(shè)需要而自行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

　　C.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源

　　D.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)，是房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，繳納土地增值稅。

　　3.下列各項(xiàng)中不屬于土地增值稅征稅范圍的有(　)。

　　A.王梅將自有一套住房直接贈(zèng)送給該村辦企業(yè)

　　B.房地產(chǎn)的代建房行為

　　C.房地產(chǎn)重新評估而升值的房產(chǎn)

　　D.因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』選項(xiàng)A，捐贈(zèng)不征收土地增值稅是針對通過國家機(jī)構(gòu)或非盈利社會團(tuán)體的公益捐贈(zèng)和贈(zèng)予直系親屬，直接捐贈(zèng)不符合條件的，需要征收土地增值稅;房地產(chǎn)的代建房行為和重新評估而使其升值的房地產(chǎn)，都沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此都不是土地增值稅的征稅范圍;選項(xiàng)D屬于免稅范圍。

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除范圍的有(　)。

　　A.取得土地使用權(quán)支付的土地征用費(fèi)

　　B.占用耕地繳納的耕地占用稅

　　C.銷售過程中發(fā)生的銷售費(fèi)用

　　D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費(fèi)用

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』選項(xiàng)A、B、D作為開發(fā)成本可加計(jì)扣除;選項(xiàng)C作為開發(fā)費(fèi)用，不得加計(jì)扣除。

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，不允許單獨(dú)扣除的稅金有(　)。

　　A.印花稅

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.營業(yè)稅

　　D.城市維護(hù)建設(shè)稅

　　『正確答案』AB

　　『答案解析』房產(chǎn)稅與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為并沒有直接的關(guān)系，不在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅是列入管理費(fèi)用中的，不允許再單獨(dú)扣除。

　　7.下列項(xiàng)目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有(　)。

　　A.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　B.建筑安裝工程費(fèi)

　　C.公共配套設(shè)施費(fèi)

　　D.前期工程費(fèi)

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　三、計(jì)算題：

　　2.位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2012年發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

　　(1)按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金4000萬元，繳納相關(guān)費(fèi)用160萬元;

　　(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修費(fèi)用500萬元;

　　(3)寫字樓開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);

　　(4)寫字樓竣工驗(yàn)收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將另外1/2的建筑面積出租，當(dāng)年取得租金收入15萬元。

　　(其他相關(guān)資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計(jì)算回答問題，每問需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

　　(1)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(2)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額;

　　(3)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額;

　　(4)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金;

　　(5)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅;

　　(6)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

　　『正確答案』

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額=(4000+160)×50%=2080(萬元)

　　(2)應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000×50%=1500(萬元)

　　(3)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用的金額=(2080+1500)×10%=358(萬元)

　　(4)應(yīng)扣除的有關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%=360.75(萬元)

　　(5)扣除項(xiàng)目合計(jì)=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬元)

　　增值率=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=51.21%

　　應(yīng)繳納的土地增值稅=(6500-4298.75)×40%-4298.75×5%=665.56(萬元)

　　(6)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)=358.33(萬元)