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第三節(jié)　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　　一、成本計(jì)量模式

　　企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　1.采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量：按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期(月)計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

　　2.采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量：按無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期(月)攤銷，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

　　二、公允價(jià)值計(jì)量模式

　　1.企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件：

　　(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);

　　(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

　　注意(新增)：

　　以公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，對(duì)于在建投資性房地產(chǎn)，如果其公允價(jià)值無(wú)法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或其完工后(兩者孰早)，再以公允價(jià)值計(jì)量。

　　2.會(huì)計(jì)處理

　　采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。會(huì)計(jì)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　或作相反分錄。

　　三、計(jì)量模式的變更

　　●同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。但在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)非在建投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時(shí)，該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并假設(shè)無(wú)殘值。

　　●企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

　　(1)成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益(盈余公積和未分配利潤(rùn))。

　　(2)已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　【例題1·單項(xiàng)選擇題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2009年1月31日購(gòu)入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為270萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限為5年，預(yù)計(jì)凈殘值為18萬(wàn)元。采用年數(shù)總和法計(jì)提折舊。2010年應(yīng)計(jì)提的折舊額為(　)。

　　A.72萬(wàn)元

　　B.50.4萬(wàn)元

　　C.67.2萬(wàn)元

　　D.68.6萬(wàn)元

　　『正確答案』D

　　『答案解析』2010年應(yīng)計(jì)提的折舊額=(270—18)×5/15×1/12+(270—18)×4/15×11/12=68.6(萬(wàn)元)

　　【例題2·多項(xiàng)選擇題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。2010年1月1日購(gòu)入一幢建筑物用于出租，年租金為30萬(wàn)元且于每年年末收取。該建筑物的購(gòu)買價(jià)格490萬(wàn)元，發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)20萬(wàn)元， 用銀行存款支付。建筑物預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為10萬(wàn)元，采用直線法計(jì)提折舊。2010年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為560萬(wàn)元。不考慮其他因素，下列表述中，正確的有(　)

　　A.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)計(jì)提折舊22.92萬(wàn)元

　　B.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)減少當(dāng)期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)40萬(wàn)元

　　C.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)增加當(dāng)期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)80萬(wàn)元

　　D.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的列報(bào)價(jià)值是560萬(wàn)元

　　E.2011年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)可以變更為成本計(jì)量模式

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』選項(xiàng)A，以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊;選項(xiàng)B，影響當(dāng)期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的金額=收取的租金30+本期確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)50=80萬(wàn)元;選項(xiàng)E，采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。

　　【例題3·計(jì)算分析題】20×7年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對(duì)外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×9年2月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價(jià)值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×9年2月1日，該寫字樓的原價(jià)為9 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊270萬(wàn)元，賬面價(jià)值為8 730萬(wàn)元，公允價(jià)值為9 500萬(wàn)元。甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積。假定除上述對(duì)外出租的寫字樓外，甲企業(yè)無(wú)其他的投資性房地產(chǎn)。

　　『正確答案』

　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　95 000 000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　 2 700 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　90 000 000

　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)　　　　 6 930 000

　　盈余公積　　　　　　　　　　　　 770 000

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