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　　7.2　投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及初始計(jì)量

　　7.2.1　投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

　　(一)投資性房地產(chǎn)在同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)：

　　1.企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益;

　　2.該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

　　該確認(rèn)條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認(rèn)條件相同，并無(wú)特別之處。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：

　　1.用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開(kāi)始日為確認(rèn)日;

　　2.持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當(dāng)局就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期。

　　3.持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期為準(zhǔn)。

　　7.2.2　投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值確認(rèn)

　　1.總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，在這點(diǎn)上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。

　　2.不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成

　　(1)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。按買價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)作為其入賬價(jià)值。

　　【例7-1】20×8年3月，甲企業(yè)計(jì)劃購(gòu)入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。3月15日(租賃開(kāi)始日)，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫字樓購(gòu)買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。4月5日，甲企業(yè)實(shí)際購(gòu)入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)1 200萬(wàn)元。假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　『正確答案』甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　　　　　12 000 000

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　12 000 000

　　【例7-2】沿用【例7-1】，假設(shè)甲企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)符合采用公允價(jià)值計(jì)量模式的條件，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　『正確答案』甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本(寫字樓)　　　12 000 000

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　12 000 000

　　(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值。在建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。

　　【例7-3】20×8年1月，甲企業(yè)從其他單位購(gòu)入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開(kāi)始自行建造三棟廠房。20×8年10月，甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))時(shí)開(kāi)始起租。20×8年11月1日，三棟廠房同時(shí)完工(達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬(wàn)元;三棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為1 000萬(wàn)元，能夠單獨(dú)出售。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。

　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　　『正確答案』土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)=[600×(1 000÷3 000)]=200(萬(wàn)元)

　　借：投資性房地產(chǎn)——廠房　　　　　　 　10 000 000

　　貸：在建工程　　　　　　　　　　　 　　10 000 000

　　借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)　　　　　2 000 000

　　貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)　　　　　　　2 000 000

　　(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來(lái)處理。

　　【要點(diǎn)提示】由于投資性房地產(chǎn)分離于固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其入賬成本的確認(rèn)環(huán)節(jié)與其原屬資產(chǎn)無(wú)異，因此考生應(yīng)依據(jù)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品入賬原則來(lái)推定投資性房地產(chǎn)的入賬成本。

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