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　　三、物權(quán)變動(dòng)

　　物權(quán)變動(dòng)分為不動(dòng)產(chǎn)(以登記為要件)的物權(quán)變動(dòng)和動(dòng)產(chǎn)(以交付為原則)的物權(quán)變動(dòng)兩種。

　　(一)、不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

　　根據(jù)《物權(quán)法》的第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。根據(jù)這條規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力采取的是登記生效主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。

　　同時(shí)該條還規(guī)定了“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”在考試中要注意“法律另有規(guī)定的除外”�！胺�律另有規(guī)定的除外”主要有以下幾種情形：

　　1、第9條第2款所規(guī)定的“依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記�！�

　　2、在《物權(quán)法》第28條、29條、30條的規(guī)定：(1)因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)生效或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。(2)因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

　　提示：《物權(quán)法》的第31條規(guī)定，根據(jù)第28條、29條、30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)的時(shí)候，依照該法律規(guī)定需要辦理登記手續(xù)的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　3、根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定以及國(guó)家的實(shí)際情況，物權(quán)法特別規(guī)定，特別物權(quán)的變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件。這樣的情形主要有：(1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。(2)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。(3)已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。從這條規(guī)定來(lái)看，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記地點(diǎn)、登記方式的具體規(guī)則是：

　　1、登記地點(diǎn)。

　　2、登記簿與權(quán)屬證書(shū)。在辦理完登記手續(xù)以后，登記機(jī)關(guān)發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　3、更正登記和異議登記。更正登記既可以由“權(quán)利人和利害關(guān)系人提起申請(qǐng)，也可以登記機(jī)關(guān)自己發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤所作出”更正登記。

　　《物權(quán)法》第19條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。

　　異議登記使得登記簿上所記載的權(quán)利失去了正確性推定的效力，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。法律要求申請(qǐng)人在“異議登記之日起十五日內(nèi)”起訴，不起訴的，則異議登記失效。而且異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

　　4、預(yù)告登記，《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的不能夠發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

　　5、登記和買(mǎi)賣(mài)合同效力之間的關(guān)系：《物權(quán)法》的第15條當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的以外，自合同成立時(shí)起生效，未辦理物權(quán)登記的不影響合同的效力。

　　說(shuō)明：合同效力和登記之間沒(méi)有必然聯(lián)系。

　　例如：乙買(mǎi)甲一套房屋，已經(jīng)支付 1/3 價(jià)款，雙方約定余款待過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

　　答案：是乙的主張是正確的，合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同 。

　　(二) 動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

　　《物權(quán)法》第23條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)�自“交付時(shí)”發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。同時(shí)《物權(quán)法》第24條規(guī)定，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。因此對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際上其物權(quán)變動(dòng)要求采用登記方式進(jìn)行，只是沒(méi)有采用登記生效主義，而是采用了登記對(duì)抗主義。

　　在法律上，交付是指將物或提取標(biāo)的物的憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為。交付通常指現(xiàn)實(shí)交付，即直接占有的移轉(zhuǎn)。但除了直接交付以外，還有以下幾種方式的交付，也發(fā)生與現(xiàn)實(shí)交付同樣的法律效果：