(三)

　　某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元/㎡，建筑安裝工程費為2 500元/㎡，各項規(guī)費為300元/㎡。該項目營銷方案部分內容如下：(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加;對開盤當天前十名購房者給予l 00元/㎡的價格優(yōu)惠。

　　89.在該項目市場分析中，應注重( )。

　　A.當地商圈的一般規(guī)模

　　B.潛在消費者需求傾向

　　C.本項目的成本分析

　　D.項目的機會和威脅

　　參考答案：ACD

　　【答案解析】房地產營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是ACD。

　　【試題點評】本題考查房地產項目營銷方案的市場分析。參見教材P237-238。

　　90.該項目采用的銷售渠道為( )。

　　A.直接渠道、參與代理

　　B.間接渠道、共同代理

　　C.間接渠道、參與代理

　　D.直接渠道、共同代理

　　參考答案：B

　　【答案解析】該房地產開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權同時委托給數家房地產經紀機構。所以此題答案是B。

　　【試題點評】本題考查銷售渠道和銷售代理的相關內容。參見教材P217、219。

　　91.若該項目預期成本利潤率為25%，銷售稅費率為l2%，則按照成本加成定價法確定的價格應為( )元/㎡。

　　A.3 977

　　B.4 261

　　C.4 620

　　D.4 688

　　參考答案：D

　　【答案解析】商品房單位價格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)=[(500+2500+300)×(1+25%)÷(1-12%)]=4688。

　　【試題點評】本題考查成本加成法的運用。參見教材P222。

　　92.該項目營銷方案采用的促銷方式有( )。

　　A.廣告

　　B.人員推銷

　　C.活動推廣

　　D.營業(yè)推廣

　　參考答案：ACD

　　【答案解析】開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息，這屬于廣告促銷方式;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加，這屬于促銷方式中的活動推廣;對開盤當天前十名購房者給予l 00元/㎡的價格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。

　　【試題點評】本題考查房地產的促銷方式。參見教材P229、234。

　　(四)

　　某建筑物的建筑面積100㎡，套內建筑面積80㎡，按套內建筑面積計算的重置價格為4 000元/㎡，經過年數10年，經濟壽命50年，殘值率5%。

　　93.該建筑物單位建筑面積的重置價格為( )元/㎡。

　　A.3 200

　　B.4 000

　　C.4 100

　　D.5 000

　　參考答案：A

　　【答案解析】套內建筑面積下的單價=使用面積下的單價×使用面積÷套內建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價格為4000/(100÷80)=3200元/㎡。

　　【試題點評】本題考查按建筑面積計價與按套內建筑面積計價的換算關系。參見教材P242。

　　94.采用直線法折舊，該建筑物的成新率為( )。

　　A.20%

　　B.50%

　　C.81%

　　D.95%

　　參考答案：C

　　【答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%=[1-(1-5%)×10/50]×100%=81%。

　　【試題點評】本題考查成新率的計算。參見教材P253-254。

　　95.采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為( )元。

　　A.4 000

　　B.6 080

　　C.6 400

　　D.7 600

　　參考答案：B

　　【答案解析】年折舊額D=C(1-R)/N=3200×100(1-5%)/50=6080(元)。

　　【試題點評】本題考查年折舊額的計算。參見教材P253。

　　96.計算該建筑物現值可采用的公式為()。

　　A.建筑物現值=建筑物重置價格一年折舊額

　　B.建筑物現值=建筑物重置價格×成新率

　　C.建筑物現值=建筑物重置總價一折舊總額

　　D.建筑物現值=建筑物重置總價×(1一經過年數÷經濟壽命)

　　參考答案：BC

　　【答案解析】計算該建筑物現值可采用的公式為：建筑物現值=建筑物重置價格×成新率，建筑物現值=建筑物重置總價一折舊總額

　　【試題點評】本題考查建筑物現值的計算公式。參見教材P253。

　　(五)

　　王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現由甲公司經營管理。該房屋賬面原值為50萬元，市場價值為l00萬元，王某支付的月租金為0.25萬元�，F甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價值為90萬元。

　　97.F房屋在互換前的房產稅納稅人應為( )。

　　A.王某

　　B.甲公司

　　C.乙公司

　　D.F房屋所在地地方政府

　　參考答案：B

　　【答案解析】房屋所有權屬于全民的，由經營管理單位納稅，F房屋在交換之前由甲公司經營管理，所以甲公司是房產稅的納稅人。

　　【試題點評】本題考查房產稅的納稅人。參見教材P326。

　　98.F房屋的房產稅應納稅額為( )萬元/年。

　　A.O.O3

　　B.O.36

　　C.0.42

　　D.O.84

　　參考答案：B

　　【答案解析】依照房產租金收入計算的應納稅額=房產年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36(萬元)。

　　【試題點評】本題考查房產稅應納稅額的計算。參見教材P327。

　　99.房屋互換中乙公司應納契稅的計稅依據為( )萬元。

　　A.10

　　B.50

　　C.90

　　D.100

　　參考答案：A

　　【答案解析】房屋交換，契稅的計稅依據為所交換的房屋價格的差額。F房屋市場價值為l00萬元，G房屋的市場價值為90萬元。所以乙公司應納契稅的計稅依據是100-90=10(萬元)。

　　【試題點評】本題考查契稅的計稅依據。參見教材P328。

　　100.契稅的基本特點有( )。

　　A.屬于所得稅

　　B.實行一次性征收

　　C.由土地、房屋權屬的承受人繳納

　　D.各地的稅率可能不同

　　參考答案：BCD

　　【答案解析】契稅的基本特點有：①屬于財產稅;②實行一次性征收;③由土地、房屋權屬的承受人繳納;④各地的稅率可能不同。

　　【試題點評】本題考查契稅的特點。參見教材P327。