21、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷 ( )策略的內(nèi)容。

　　A 、 公共關(guān)系

　　B 、 促銷

　　C 、 銷售渠道

　　D 、 價格

　　答案： C

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷銷售渠道策略的內(nèi)容。

　　22、 下列選頊中，不屬于房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告摘要內(nèi)容的是 ()。

　　A 、 項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)結(jié)果

　　B 、 可行性研究的結(jié)論

　　C 、 項目的自身情況

　　D 、 項目經(jīng)濟指標(biāo)的測算過程

　　答案： D

　　解析： 可行性研究報告摘要內(nèi)容是：所處地區(qū)的市場情況，項目的自身情況和特點，項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)的計算結(jié)果，可行性研究的結(jié)論及建議。

　　23、 ( )是單位工程的組成部分，按不同的結(jié)構(gòu)部位、施工特點等，將單位工程劃分為若干個項目單元。

　　A 、 單項工程

　　B 、 子項工程

　　C 、 分部工程

　　D 、 分項工程

　　答案： C

　　解析： 分部工程是單位工程的組成部分，它將單位工程劃分為若干令項目單元。

　　24、 不追隨競爭對手的價格，而是根據(jù)本企業(yè)商品房的實際情況與競爭對手的差異情況來確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為 ( )。

　　A 、 需求導(dǎo)向定價法

　　B 、 主動競爭定價法

　　C 、 日標(biāo)利潤定價法

　　D 、 隨行就市定價法

　　答案： B

　　解析： 主動競爭定價法是指不追隨競爭對手的價格，而是根據(jù)本企業(yè)商品房的實際情況與競爭對手的差異情況來確定房地產(chǎn)價格的方法。實力雄厚的企業(yè)和商品房獨具特色時可以采用這種方法。

　　25、 同一個房地產(chǎn)投資項目由不同的投資者經(jīng)營，其經(jīng)濟效益往往不同。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具有 ( )的特點。

　　A 、 投資品種多樣性

　　B 、 投資價值附加性

　　C 、 投資區(qū)域差異性

　　D 、 投資收益?zhèn)�別性

　　答案： D

　　解析： 即使是同一個房地產(chǎn)投資項目，也會因投資者的不同而導(dǎo)致其實際投資收益的不同。這就是投資收益的個別性。

　　26、 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，首先用于 ( )。

　　A 、 償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息

　　B 、 賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害

　　C 、 支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費用

　　D 、 繳納相關(guān)稅費

　　答案： C

　　解析： 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額依下列順序分配：①支付處分抵揮建設(shè)用地使用權(quán)的費用;②扣除抵押建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費;⑧償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金;④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害;⑤剩余金額交換抵押人。

　　27、 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，由 ()督促期限期繳納。

　　A 、 業(yè)主大會

　　B 、 業(yè)主委員會

　　C 、 社區(qū)居民委員會

　　D 、 房地產(chǎn)行政主管部門

　　答案： B

　　解析： 業(yè)主委員會對欠費業(yè)主有督促義務(wù)。

　　28、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產(chǎn)資料，是一種 (　　　)資料。

　　A 、 準(zhǔn)交易

　　B 、 已促成供求雙方交易的

　　C 、 成功交易完成的

　　D 、 正在發(fā)生交易的

　　答案： A

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產(chǎn)資料是一種準(zhǔn)交易資料。

　　29、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同代理銷售其開發(fā)的商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由 (

　　)負責(zé)。

　　A 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　B 、 地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織

　　C 、 資信最好的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)

　　D 、 資質(zhì)等級最高的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)

　　答案： A

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上機構(gòu)的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之問協(xié)調(diào)工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)：

　　30、 在房地產(chǎn)市場營銷中常說的“金九銀十”現(xiàn)象，描述的是購房者的 ( )特征。

　　A 、 消費能力

　　B 、 消費動機

　　C 、 消費行為

　　D 、 消費結(jié)構(gòu)

　　答案： C

　　解析： 房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費動機在實際購買中的具體表現(xiàn)，房地產(chǎn)消費行為調(diào)研，就是對消費者購買房地產(chǎn)的模式和習(xí)慣的調(diào)研。其中包括對消費者購買房地產(chǎn)時間分布的調(diào)研，消費者在購買房地產(chǎn)的時間分布上有一定的習(xí)慣和規(guī)律。例如，房地產(chǎn)營銷中常說的“金九銀十”表明，在正常的市場狀態(tài)下，9月和10月通常是房地產(chǎn)銷售的旺季，對住房銷售來說，這種現(xiàn)象表現(xiàn)得更為明顯些。

　　31、 下列關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險測度評價的說法，正確的是 ( )。

　　A 、 標(biāo)準(zhǔn)差越小的方案，風(fēng)險越大

　　B 、 期望值越大的方案，風(fēng)險越大

　　C 、 變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險越大

　　D 、 概率值越大的方案，風(fēng)險越大

　　答案： C

　　解析： 變異系數(shù)也稱為投資風(fēng)險度，等于標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比。用標(biāo)準(zhǔn)差來測度投資項目的風(fēng)險時，可能會出現(xiàn)一個投資成本較高，預(yù)期現(xiàn)金流量較大的方案，通常比投資成本較小的投資方案有更大的標(biāo)準(zhǔn)差，但它的風(fēng)險并不比投資方案小的風(fēng)險大，用變異系數(shù)來測定相對風(fēng)險的大小可以彌補標(biāo)準(zhǔn)差的不足。變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險也越大;反之，方案的風(fēng)險越小。

　　32、 在眾多的管理內(nèi)容和目標(biāo)中，三個基本目標(biāo)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標(biāo)體系，下列選項中不屬于三個基本目標(biāo)的是 (　　)。

　　A 、 質(zhì)量

　　B 、 成本

　　C 、 利潤

　　D 、 進度

　　答案： C

　　解析： 在眾多的管理內(nèi)容和目標(biāo)中，成本(投資)、質(zhì)量(功能)、進度(工期)三個基本目標(biāo)構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標(biāo)體系。

　　33、 建筑物因房地產(chǎn)市場不景氣而造成的價值損失，屬于 (　　　)折舊。

　　A 、 功能

　　B 、 經(jīng)濟

　　C 、 物質(zhì)

　　D 、 快速

　　答案： B

　　解析： 在經(jīng)濟不景氣時期房地產(chǎn)的價值下降，這是一種經(jīng)濟折舊。

　　34、 某投資者以l00萬元購買了一店鋪，其中60萬元為銀行提供的年利率為7 %、期限為10年按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為l5萬元，年經(jīng)營成本為年租金收入的韻25 %o該項投資的償債備付率是 (　　　)。

　　A 、 1.32

　　B 、 1.76

　　C 、 1.88

　　D 、 2 .50

　　答案： A

　　解析：

　　35、從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可依次劃分為 ( )四個階段。

　　A 、 相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散

　　B 、 相對分散、相對集中、絕對集中、絕對分散

　　C 、 絕對集中、相對分散、相對集中、絕對分散

　　D 、 絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散

　　答案： D

　　解析：縱觀世界現(xiàn)代城市所經(jīng)歷的發(fā)展歷程，城市進化理論認為，從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可劃分為以下四大階段：①“絕對集中”階段;②“相對集中”階段;③“相對分散”階段;④“絕對分散”階段。

　　36、 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價的目標(biāo)是評價項目的盈利能力，動態(tài)指標(biāo)是 ( )。

　　A 、 成本利潤率

　　B 、 銷售利潤率

　　C 、 投資收益率

　　D 、 財務(wù)凈現(xiàn)值

　　答案： D

　　解析： 選項A、選項B和選項C屬于靜態(tài)指標(biāo)。

　　37、 某套住宅的成交價格為5000元/平方米，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費均由買方負擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費為正常價格的6 %，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費為正常價格的2 %。該套住宅的正常價格為 ( )元平方米。

　　A 、 5200.OO

　　B 、 5300.OO

　　C 、 5319.15

　　D 、 5400.O0

　　答案： C

　　解析：

　　38、 城市中心商務(wù)強度指標(biāo)是指 ( )。

　　A 、 中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%’

　　B 、 中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%

　　C 、 中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%

　　D 、 中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑面積X 100%

　　答案： B

　　解析： 中心商務(wù)強度指標(biāo)(CBII)=中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%。

　　39、 等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度的土地上所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租是 ( )。

　　A 、 絕對地租

　　B 、 壟斷地租

　　C 、 級差地租I

　　D 、 級差地租Ⅱ

　　答案： C

　　解析： 本題考查級差地租1的概念。

　　40、 下列關(guān)于征收與征用區(qū)射的說法，錯誤的是 () 。

　　A 、 征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要

　　B 、 征收應(yīng)當(dāng)依法給予補償，征用應(yīng)當(dāng)依法返還或者補償

　　C 、 征收不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意，征用必須得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意

　　D 、 征收要強制取得財產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在獲得財產(chǎn)使用權(quán)

　　答案： C

　　解析： 征收與征用的共同之處主要有兩點：一是強制性，即都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補償性，即都應(yīng)給予公平補償。不同點有：①適用對象不同。②前提條件不同。征收是為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要。③所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收主要是所有權(quán)的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產(chǎn)強制地征歸國有，不存在返還的問題;征用只是使用權(quán)的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產(chǎn)，被征用的財產(chǎn)使用后，應(yīng)返還被征用人。④補償內(nèi)容不同。

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