三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項(xiàng)得0.5分)

　　某房地產(chǎn)公司預(yù)售王明一套三居室住宅，建筑面積為145.3平方米，每平方米單價為7500平方米，雙方簽訂認(rèn)購書一個月后，房地產(chǎn)公司通知王明簽訂正式房屋買賣合同，并按合同約定付款。17個月后，在房屋交付時，王明以主體結(jié)構(gòu)不合格為由要求退房。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　81下列選項(xiàng)中，不屬于房屋預(yù)售的特點(diǎn)的是(　　)。

　　A.開發(fā)商與購房人之間存在著債權(quán)債務(wù)關(guān)系

　　B.是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌措建房資金的來源之一

　　C.有一定的風(fēng)險

　　D.容易發(fā)生各種合同糾紛

　　參考答案：D

　　參考解析

　　選項(xiàng)D，新建商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價款的行為。房屋預(yù)售是按照法定程序來的，不容易發(fā)生各種合同糾紛。

　　82該公司預(yù)售房屋應(yīng)具備的條件是(　　)。

　　A.辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證

　　B.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　　C.投入建設(shè)資金達(dá)項(xiàng)目總投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

　　D.辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　房屋預(yù)售的條件有：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;③按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　83該公司在售房前應(yīng)向王明提供(　　)。

　　A.商品房預(yù)售許可證

　　B.業(yè)主公約

　　C.住宅質(zhì)量保證書

　　D.住宅使用說明書

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售需要取得《商品房預(yù)售許可證》和《住宅質(zhì)量保證書》。銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　84王明可否要求退房?(　　)

　　A.經(jīng)質(zhì)檢單位核驗(yàn)確定后才可以

　　B.不可以

　　C.肯定可以

　　D.雙方協(xié)商后可以

　　參考答案：A

　　參考解析

　　商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量監(jiān)測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司于兩年前以出讓方式取得A號地的使用權(quán)，該地塊位于市中心繁華地帶，規(guī)劃為商業(yè)用地。合同使用年限為40年，2年后該公司因資金問題，擬將該地塊轉(zhuǎn)讓。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　85該公司轉(zhuǎn)讓的先決條件是(　　)。

　　A.取得國有土地使用證

　　B.交付全部地價款

　　C.交付全部土地使用權(quán)出讓金

　　D.取得國家主管部門批準(zhǔn)證書

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

　　86轉(zhuǎn)讓的公司對已投入該宗土地開發(fā)建設(shè)的資金，應(yīng)不少于項(xiàng)目總投資的(　　)。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.25%

　　D.40%

　　參考答案：C

　　參考解析

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

　　87轉(zhuǎn)讓后尚可使用年限為(　　)年。

　　A.38

　　B.48

　　C.50

　　D.68

　　參考答案：A

　　參考解析

　　尚可使用年限為剩余年限，該年限=40-2=38(年)。

　　88轉(zhuǎn)讓后經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，該地改為綜合用地�，F(xiàn)在該地改變用途后尚可使用年限為(　　)年。

　　A.38

　　B.40

　　C.48

　　D.50

　　參考答案：C

　　參考解析

　　綜合用地土地使用年限為50年，故該地尚可使用的年限=50-2=48(年)。

　　星海華庭是新建的商品房住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。在甲物業(yè)服務(wù)公司的協(xié)助下，該小區(qū)順利舉行了第一次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　89業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的(　　)機(jī)構(gòu)。

　　A.決策兼執(zhí)行

　　B.決策

　　C.管理

　　D.執(zhí)行

　　參考答案：D

　　參考解析

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但重大物業(yè)管理事項(xiàng)的決定只能由業(yè)主大會作出。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會的決定履行管理的職責(zé)。

　　90業(yè)主委員會產(chǎn)生后，履行的職責(zé)有(　　)。

　　A.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況

　　B.制定和修改管理規(guī)約

　　C.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　D.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施

　　參考答案：A,C,D

　　參考解析

　　業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：①執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;②召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;③與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;④及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;⑤監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;⑥督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;⑦組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;⑧調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;⑨業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

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