91星海華庭業(yè)主大會產(chǎn)生后，應著手制定管理規(guī)約，管理規(guī)約的主要內(nèi)容有(　　)。

　　A.物業(yè)的使用、維護、管理

　　B.業(yè)主的共同利益的維護

　　C.業(yè)主應盡的義務

　　D.物業(yè)使用人應當履行的義務

　　參考答案：A,B,C

　　參考解析

　　管理規(guī)約的內(nèi)容主要包括：①物業(yè)的使用、維護、管理;②專項維修資金的籌集、管理和使用;③物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;④業(yè)主的共同利益的維護;⑤業(yè)主共同管理權的行使;⑥業(yè)主應盡的義務;⑦違反管理公約應當承擔的責任。

　　一房產(chǎn)公司投資3000萬元購買了天津某高新技術開發(fā)區(qū)土地使用權150畝，經(jīng)過半年的平整使一塊生地變成了熟地，并投資建設大型購物中心，當時認為發(fā)展機遇特別好，但等項目建成后，卻發(fā)現(xiàn)本區(qū)的購物消費潛力不大，只得改造成一辦公樓，致使損失1億多元。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　92本案例體現(xiàn)了土地市場的(　　)特點。

　　A.區(qū)域性

　　B.權利主導性

　　C.低流動性

　　D.壟斷性

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　該房地產(chǎn)公司等項目建成后，卻發(fā)現(xiàn)本區(qū)的購物消費潛力不大。只得改造成一辦公樓，由于土地的自身地理位置固定不變，使土地市場具有區(qū)域性、低流動性。

　　93本案例中涉及的房地產(chǎn)市場有(　　)。

　　A.房地產(chǎn)二級市場

　　B.房地產(chǎn)中介服務市場

　　C.土地市場

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)紀市場

　　參考答案：A,C

　　參考解析

　　房地產(chǎn)一級市場即建設用地使用權的出讓。房地產(chǎn)二級市場即建設用地使用權出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，具體為建設用地使用權轉讓市場，新開發(fā)的商品房、經(jīng)濟適用住房等的初次交易市場。該房地產(chǎn)公司購買天津某高新技術開發(fā)區(qū)土地使用權，經(jīng)過平整使一塊生地變成了熟地，即涉及的房地產(chǎn)市場有房地產(chǎn)二級市場和土地市場。

　　94按照房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細分，出現(xiàn)嚴重損失的很大一部分責任在于(　　)。

　　A.房地產(chǎn)咨詢業(yè)

　　B.物業(yè)管理業(yè)

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)

　　D.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

　　參考答案：A

　　參考解析

　　房地產(chǎn)咨詢行業(yè)主要是為有關房地產(chǎn)活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面的顧問服務的活動，現(xiàn)實中的具體房地產(chǎn)咨詢業(yè)務主要有房地產(chǎn)市場調(diào)研、厲地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等。在本案例中，房地產(chǎn)咨詢業(yè)，沒有充分考慮項目建成后區(qū)域內(nèi)購物消費潛力不大的問題。

　　95由大型購物中心改造成辦公樓的房地產(chǎn)屬于(　　)。

　　A.辦公房地產(chǎn)

　　B.收益性房地產(chǎn)

　　C.非收益性房地產(chǎn)

　　D.商業(yè)房地產(chǎn)

　　參考答案：A,B

　　參考解析

　　判斷一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，是看該種類型的旁地產(chǎn)在本質上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力，辦公大樓具有在本質上直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力，屬于收益性房地產(chǎn);辦公房地產(chǎn)是指供各種事務性工作使用的房地產(chǎn)，即辦公樓，又可分為商務辦公樓和行政辦公樓兩類。

　　96生地和熟地的主要區(qū)別在于(　　)。

　　A.草地覆蓋率

　　B.是否具有城市基礎設施

　　C.土地使用頻率

　　D.土地是否平整

　　參考答案：B,C

　　參考解析

　　按照房地產(chǎn)開發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為生地、毛地、熟地、在建工程和現(xiàn)房。生地是指不具有城市基礎設施的土地，例如荒地、農(nóng)地;熟地是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需以出讓的途徑獲得一宗土地的使用權，用于建設娛樂設施。該宗地上有一建筑面積為1000平方米的賓館需要征收，該賓館目前市場價為3000元/平方米，八成新。

　　根據(jù)上述資料，回答下列問題：

　　97該企業(yè)應采用(　　)出讓的方式，獲得該地的土地使用權。

　　A.掛牌

　　B.拍賣

　　C.招標

　　D.協(xié)議

　　參考答案：B,C

　　參考解析

　　《中華人民共和國物權法》第一百三十七條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。土地屬于娛樂經(jīng)營用地，因而應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　98開發(fā)企業(yè)可獲得該宗地的土地使用權的最高年限為(　　)年。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.70

　　參考答案：B

　　參考解析

　　建設用地使用權出讓的最高年限為：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。該宗土地屬于娛樂經(jīng)營用地，即該開發(fā)企業(yè)可獲得該宗地的土地使用年限為40年。

　　99實施征收時，可以采用(　　)的補償方式。

　　A.房屋產(chǎn)權調(diào)換

　　B.貨幣補償

　　C.按被征收房屋原先的建設成本進行補償

　　D.政府統(tǒng)一安排

　　參考答案：A,B

　　參考解析

　　房屋征收補償有兩種方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換。貨幣補償是指征收人將被征收房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結算方式補償給被征收房屋的所有權人。房屋產(chǎn)權調(diào)換是指征收人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被征收房屋進行產(chǎn)權調(diào)換，并按被征收房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價格進行結算調(diào)換差價的行為。

　　100征收補償采取產(chǎn)權調(diào)換的方式，償還房屋目前的市場價為2500元/平方米，建筑面積為1500平方米，九成新。雙方的結算差價為(　　)萬元。

　　A.97.5

　　B.100

　　C.150

　　D.180

　　參考答案：A

　　參考解析

　　被征收房屋的評估價值=3000×1000×80%=2400000(元)=240(萬元)，調(diào)換房屋的市場價值=2500×1500×90%=3375000(元)=337.5(萬元)，雙方的結算差價=337.5-240=97.5(萬元)。

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